BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar
Belakang Masalah
Tanah
adalah anugerah dari Tuhan Yang Maha Esa yang sangat diperlukan manusia untuk
mencukupi kebutuhan baik yang langsung untuk kehidupannya seperti untuk
bercocok tanam guna mencukupi kebutuhannya (tempat tinggal/perumahan), maupun
untuk melaksanakan usahanya seperti untuk tempat perdagangan, industri,
pendidikan, pembangunan sarana dan prasarana lainnya.
Kebutuhan
akan tanah terus mengalami peningkatan, hal ini seiring dengan meningkatnya
kegiatan pembangunan dimana tanah tidak hanya digunakan sebagai tempat tinggal
namun juga sebagai tempat untuk melakukan suatu usaha. Adanya ketidakseimbangan
antar persediaan tanah yang terbatas dengan kebutuhan akan tanah sangat besar
berakibat pada timbulnya masalah-masalah yang terkait dengan tanah yang ada di
daerah-daerah.
Dewasa
ini permasalahan tanah semakin kompleks yang hampir tiap hari terdengar keluhan
dari masyarakat yang mana permasalahan tanah tidak hanya tejadi begitu saja,
melainkan memiliki sebab-sebab yang mendasar. Disatu sisi perkembangan jumlah
penduduk semakin bertambah, demikian juga desakan kebutuhan semakin meningkat
sementara kesediaan akan tanah tersebut masih tetap/tidak bertambah.
Berdasarkan
data empiris, sengketa mengenai tanah di Indonesia cukup tinggi, apabila
dibandingkan dengan sengketa dalam bidang-bidang yang lain hal ini tidaklah
mengherankan, karena data yang diperoleh dari Institusi Peradilan, selama tahun
2005. dari hampir 2100 perkara di pengadilan Negeri ataupun yang masuk di tingkat
kasasi terdapat kurang lebih 1500 Perkara Perdata yang terkait dengan masalah
tanah.
Salah
satu hal yang urgen berkaitan dengan masalah tanah adalah kepemilikan hak atas
tanah. Kepemilikan hak atas tanah dibuktikan dengan suatu tanda bukti hak atas
tanah yang disebut dengan sertipikat yang dapat diperoleh dengan melakukan
kegiatan pendaftaran tanah.
Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang biasa
disebut dengan UUPA telah dijadikan sebagai acuan dalam pendaftaran tanah yang
diikuti dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah dan disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Permerintah ini merupakan pelaksanaan
ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria.
Dalam
Undang-Undang Pokok Agraria Pasal 19 diuraikan bahwa:
(1) Untuk
menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Republik Indonesia
menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran
tersebut dalam pasal (1) meliputi :
1. Pengukuran,
perpetaan, dan pembukuan tanah;
2. Pendaftaran
hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3. Pemberian
surat-surat tanda hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat;
(3) Pendaftaran
tanah dilakukan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu
lintas ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut Peraturan Menteri
Agraria,
(4) Dalam
Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran
termaksud dalam Ayat (1) di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak
mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Dalam
hal peralihan hak atas tanah yang dilakukan melalui jual beli untuk masyarakat di
Sulawesi Tenggara pada umumnya dan khususnya di Kabupaten Bombana sebenarnya
telah ada regulasi khusus seperti halnya bahwa aturan yang menyatakan suatu Badan
Pertanahan wajib menolak melakukan pendaftaran tanah, pemindahan, dan
pembebanan hak yang dimaksudkan dalam suatu Pasal Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 jika perbuatan hukum yang bersangkutan tidak dibuktikan dengan Akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam ketentuan lain tentang pendaftaran tanah
bahwa untuk suatu keadaan tertentu daerah-daerah terpencil yang belum ditunjuk
Pejabat Pembuat Akta Tanah sementarah hal ini diharapkan untuk memudahkan melaksanakan perbuatan hukum
mengenai tanah.
Bahwa informasi perkembangan hukum
yang terkait dengan masalah tanah yang didalamnya akan dijalin hubungan antara
pemerintah, pejabat yang berwenang dengan pemilik atas sebidang tanah tentunya
sangat dibutuhkan oleh masyarakat terutama bagi mereka yang ingin menjadikan
suatu hak baik hak milik, hak guna bangunan, atau hak lainnya untuk dijadikan
sebagai suatu jaminan dalam keperluan tertentu.
Khususnya di Daerah Kabupaten
Bombana Sulawesi Tenggara yang dahulunya tidak begitu menarik perhatian
pengusaha/investor dari berbagai kalangan, kini daerah ini mengundang perhatian dari berbagai
penjuru sejak tersiarnya
bahwa sebagian tanah-tanah di daerah ini mengandung Sumber Daya Alam seperti mineral
tambang logam mulia (emas), nikel, besi, tembaga,aspal dan Sumber Daya Alam yang
lain. Akhirnya sejak saat itu pula permasalahan-permasalahan mengenai tanah pun
bermunculan di daerah-daerah dan mengenai acuan yang mendasari tentang
bagaimana mengalihkan suatu hak atas tanah melalui jual beli yang sebenarnya sering
dipertanyakan dan dianggap sebagai suatu bentuk permasalahan yang semestinya
suatu solusi yang tepat dapat diketahui oleh masyarakat secara umum, hal ini
tentang peralihan tersebut diuraikan juga dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Agraria tentang Peraturan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. namun aplikasi dalam pelaksanaan
di lapangan masih sangat jauh dari regulasi/peraturan tersebut.
Dengan
pandangan pada dasar yang melatarbelakangi judul ini, maka penulis tertarik
untuk menelitinya dan menyusunnya secara mendalam dalam suatu judul: “TINJAUAN YURIDIS PERALIHAN HAK ATAS TANAH
MELALUI JUAL BELI MENURUT TEORI DAN PRAKTEK BERKAITAN DENGAN PENDAFTARAN TANAH (Studi
di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Bombana)”
Hasil penelitian
ini nantinya akan dijadikan sebagai bahan informasi bagi masyarakat khususnya di
Daerah Kabupaten Bombana Sulawesi Tenggara tentang aplikasi jual beli tanah
menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sebagai teori serta aplikasi
dilapangan dan kendala-kendala yang mempengaruhi pelaksanaan jual beli tanah
menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
B.
Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang
yang penulis kemukakan di atas, maka dapat dirumuskan masalah-masalah yang
timbul dalam hubungannya dengan penelitian ini agar
masalah menjadi jelas, terarah dan tidak meluas. Maka penulis menitikberatkan
permasalahannya sebagai berikut:
- Apakah Jual beli tanah di dalam praktek sudah terlaksana menurut ketentuan Peraturan Perundang-undangan ?
- Apakah Kendala-kendala yang mempengaruhi pelaksanaan jual beli tanah di dalam praktek?
C. Tujuan
Penelitian
Untuk dapat mengerti, mengetahui,
mendalami segala permasalahan yang timbul dan yang berhubungan dengan judul di atas,
maka penulis melakukan penelitian ini dengan tujuan sebagai berikut:
1. Tujuan Obyektif, untuk :
a.
Mengetahui apakah praktek Jual beli tanah sudah
terlaksana menurut ketentuan Peraturan perundang-undangan.
b.
Mengetahui Kendala apa yang mempengaruhi pelaksanaan jual
beli tanah dalam praktek.
2. Tujuan
Subyektif, untuk :
a.Melengkapi
salah satu syarat yang diwajibkan dalam mencapai gelar di bidang
Ilmu-Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sulawesi Tenggara.
b.Menambah pengetahuan, wawasan dan pengalaman
penulis dibidang Ilmu Hukum,
khususnya Hukum Perdata tentang tanah.
D. Kegunaan
Penelitian
Penelitian ini diharapkan mempunyai
kegunaan sebagai berikut.
a.
Secara
teoritis yaitu sebagai referensi tambahan bagi mahasiswa Fakultas Hukum dan
masyarakat secara umum yang tertarik dalam kajian Ilmu Hukum Khusus perdata terkait
dengan peralihan hak atas tanah melalui jual beli.
b.
Secara
praktis yaitu diharapkan penelitian ini dapat menjadi bahan tambahan atau
masukan bagi Instansi yang terkait (Badan Pertanahan Nasional, Pejabat Pembuat
Akta Tanah dan instansi lain yang terkait dengan pelaksanaan peralihan hak atas
tanah.
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku-Buku
Abdulrahman, 1991.
Masalah Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan
Pembebasan Tanah di Indonesia. PT. Citra Aditya
Bakti: Bandung.
Amiruddin dan
Zainal Asikin, 2004. Pengantar Metode
Penelitian Hukum. Raja Grafindo Persada: Jakarta.
Affandi, Wiwin, 2008. Skripsi Analisis Hukum Terhadap Putusan Hakim Nomor
26/Pdt.G/2005/PN Kendari, Tentang Pembuktian Sertipikat Ganda. Unsultra: Kendari.
Harsono, Boedi, 1999. Hukum Agraria Indonesia. Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Pelaksanaannya. Djambatan: Jakarta.
Harsono, Boedi, 2002. Himpunan
Peraturan-Peraturan Hukum Tanah. Djambatan: Jakarta.
Muljadi, Kartini
dan Gunawan Widjaja, 2003. Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian. Rajawali
Perss: Jakarta.
Martokusumo, Sudikno, 1988. Perundang-Undangan Agraria Indonesia. Liberty: Yogyakarta.
Perangin, Effendi, 1994. Mencegah Sengketa Tanah.
Membeli, Mewarisi, Menyewakan, dan Menjaminkan Tanah secara aman. PT. Raja Grafindo: Jakarta.
Perangin, Effendi, 1994. Praktek Jual Beli Tanah. PT. Raja Grafindo: Jakarta.
Santoso, Urip, 2008. Hukum Agraria dan Hak-Hak
Atas Tanah. Kencana:
Jakarta.
Subekti, R, 2001. Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata. Pradnya Paramita: Jakarta.
Suardi, 2005. Hukum Agraria. BP. Iblam: Jakarta Pusat.
Sutedi, Adrian. 2008, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya.Sinar
Grafika : Jakarta.
RENVOI.
Majalah Berita Bulanan Notaris, PPAT dan Hukum. Edisi 2007.
Jurrnal Renvoi Mediatama: Jakarta.
B.
Peraturan dan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek)
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan
Notaris
Peraturan Menteri Agraria Nomor 3
Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar